Бытует мнение, что офис характеризует уровень владельца бизнеса. На что же стоит обращать внимание при выборе рабочей площадки? Мы задали вопрос Сергею Данилко.
Коммерческая недвижимость в Одессе: БЕСПРОИГРЫШНАЯ игра по мировым правилам
Что входит в понятие «коммерческая недвижимость»
Сегодня мы в гостях у Сергея Данилко — специалиста в сфере недвижимости и девелопмента с 22-летним опытом работы. Он принимал непосредственное участие в реализации 18 проектов и в общей сложности сдал в аренду 174 тысячи квадратных метров. Регулярно обменивается опытом с коллегами на международных специализированных мероприятиях и точно знает, как сделать быт капризного арендатора офисного центра максимально комфортным.
Исходя из названия, может сложиться мнение, что любой объект недвижимости, приносящий доход, может называться коммерческой недвижимостью. Однако коммерческими называются специализированные объекты, в том числе земельные участки, которые приносят прибыль и увеличивают капитализацию владельца. В первую очередь — это офисы, бизнес-центры, моллы-торговые центры, гостиницы, склады и т.д. В нашем разговоре я хочу подробнее рассказать об офисной недвижимости, ее возникновении, текущем состоянии и перспективах развития.
Замысловатые небоскребы вычурного дизайна в мегаполисах приковывают внимание и завораживают загадочным мерцанием стекла и металла. Кто все эти люди, которые 24/7 там работают, ориентируясь на хронометры деловой активности разных уголков планеты? Кажется, что в таких хабах единая религия. Но кто строит подобные шедевры, и как сделать жизнь такого «организма» слаженной? В какие бизнес-центры выстраиваются очереди арендаторов, а каким суждено простаивать пустыми? Как выбрать хороший офис и не упустить самые главные детали, которые могут пустить под откос даже успешный бизнес?
Первые офисные помещения и здания появились в Одессе в начале 90-х годов прошлого века. Сначала это были квартиры или нежилые помещения на первых этажах, которые сами владельцы переоборудовали в офисы, но коммерческими они назывались лишь из-за офисного ремонта и фасадного входа. В таких помещениях не было соответствующей инфраструктуры, инженерных систем, создающих комфортные условия, мало того, многие подобные помещения даже после переоборудования сохраняли юридический статус квартир.
Также огромное предложение на рынке в тот период создали многочисленные производственные и административные здания бывших фабрик, НИИ, госучреждений, которые из-за сокращений и масштабной приватизации активно выкупались и передавались в долгосрочную аренду под офисы. В Одессе даже были случаи, когда помещения в городских районных администрациях сдавались в аренду коммерческим структурам.
Даже сейчас, спустя почти 30 лет, есть примеры, когда некоторые предприниматели довольно удачно размещают свои офисы в действующих государственных и акционерных зданиях советской постройки. Например, в Одессе, в здании «Укртелекома» на улице Екатерининской можно арендовать вполне приличные помещения под офисы.
Офисная коммерческая недвижимость делится специалистами на три основных класса: А,В,С. Существуют подклассы, например В+, но это — чаще исключения, нежели правила. Самые комфортные и современные офисы — это класс А. Помимо новой постройки со свободной планировкой, такие здания имеют современные инженерные сети, бесперебойное питание первой категории, несколько интернет-провайдеров, подземный паркинг и т.д. Промышленные и административные здания советской постройки, где еще встречаются вахтеры, и санузел один на весь этаж, — это класс С.
Реальность и тенденции сегмента
Какая сейчас ситуация в этом сегменте недвижимости в Одессе?
Рынок недвижимости в целом развивается циклично. Специалисты делят его условно на четыре этапа.
Оживление
Рост
Насыщение
Спад
По ряду объективных причин последние годы одесский рынок коммерческой недвижимости находился в состоянии стагнации. Но, начиная с 2016 года, наблюдается постепенное сокращение вакантности в профессиональных офисных зданиях нашего города. А по состоянию на 2019 год качественная офисная недвижимость в Одессе не только практически полностью заполнена, но и запрос на нее начал превышать имеющееся предложение.
сегмент
Можно ли назвать тенденцией то, что арендаторы сейчас старательно оптимизируют расходы, например, на ремонт, отдавая предпочтение рациональности, функциональности?
Вопрос оптимизации расходов стоит едва ли не на первом месте после арендной платы. С учетом роста стоимости энергоресурсов арендаторы все чаще обращают внимание на стоимость коммунальных и эксплуатационных затрат.
Не меньшее значение имеет стоимость сервисов, предоставляемых управляющими компаниями, обслуживающими бизнес-центры: охрана, клининг, парковка.
Если речь идет о современных зданиях, то к стоимости аренды добавляют стоимость обязательных эксплуатационных услуг, предоставляемых бизнес-центром: от секьюрити на входе до ежемесячных расходов на обслуживание систем здания.
Когда речь идет о приспособленных под офисы бывших квартирах, админзданиях, то здесь можно существенно сэкономить — ведь, как правило, кроме коммунальных платежей, никаких сервисов арендодатель не предоставляет.
Какие компании в настоящее время могут себе позволить просторные и комфортные офисы, а какие снизили расходы на аренду?
Традиционно для Одессы как крупного портового города всегда были характерны такие виды деятельности, как транспортная логистика, крюинг, морской консалтинг. Сегодня наиболее престижные и крупные офисные площади занимают компании, работающие в IT-сфере.
В последние годы наш город позиционирует себя в деловом мире как центр IT-разработок. По нашим оценкам, сегодня в данном сегменте в Одессе занято не менее 5–7 тысяч специалистов, что позволяет рассчитать заполнение около 30-40 тысяч квадратных метров офисных площадей, и это направление продолжает набирать обороты!
В то же время, в связи с развитием современных средств коммуникации, перемещением многих услуг в Интернет-пространство, многие компании сократили свое размещение в крупных и престижных офисах. Например, торговые, консалтинговые предприятия сегодня сокращают размещение персонала в офисах на первых этажах, оказывая услуги преимущественно в удаленном формате.
Также на сокращение арендуемой площади повлияла мода на открытые планировки офисов, так называемый open-space. Размещать персонал в больших помещениях, разделенных лишь невысокой перегородкой, намного практичнее. На одной и той же площади, в сравнении с кабинетной системой, может располагаться на 15-20% сотрудников больше.
Еще один мотив сокращения арендуемой площади в центральной части деловой Одессы — сложный трафик и проблемы с парковкой. Некоторые компании идут на сокращение площади своих фронт-офисов в центре и перемещение большей части персонала в периферийные зоны города.
Как изменилась карта деловой Одессы за последние годы?
Как и прежде, наиболее качественные и престижные офисы расположены в центральном деловом районе Одессы. Это так называемый центр города - от ЖД вокзала до Дерибасовской. Также, благодаря хорошей логистике, в эту категорию вписывается проспект Шевченко. В связи с активным строительством жилья в приморской части Одессы в последние годы начали успешно открываться новые бизнес-центры в Аркадии, на Французском бульваре, в районе комплекса «Дубаи».
Повлияла ли общая ситуация в стране на рынок коммерческой недвижимости?
Безусловно, политические и экономические факторы наиболее существенно влияют на бизнес-среду, частью которой является девелопмент. По нашей оценке, с 2014 года ставки аренды коммерческой недвижимости упали на 60%, стоимость коммерческой недвижимости в Одессе снизилась вдвое, вакантность объектов была на уровне 40%.
К счастью, за последние два года ситуация начала выравниваться, деловая активность выросла, и это позитивно повлияло на развитие рынка недвижимости.
Еще к ряду позитивных факторов, способствующих развитию рынка коммерческой недвижимости в Украине, можно отнести:
- упрощение процедуры ведения бизнеса;
- пробуждающийся интерес зарубежных компаний (особенно из США и Еврозоны) к созданию совместных предприятий;
- улучшение транспортной инфраструктуры (строительство дорог, реконструкция аэропортов и, как следствие, удешевление и сокращение времени деловых поездок и встреч.
Выбираем офис правильно: знакомимся с собственником, безошибочно определяем локацию.
Сергей Борисович, ваш совет — стоит ли выбирать центральную часть города при подборе офиса? Можно ли на этом экономить?
Все зависит от целей, которые ставит перед собой та или иная организация. Если для компании важен престиж, подбор на работу наиболее ценных сотрудников, а также привлечение солидных клиентов, то, разумеется, такая компания будет заинтересована в размещении своего офиса в центре. Причем в новом или реконструированном здании с современной инженерией и хорошим видом из окна.
Если предприниматель только начал собственное дело, то на первый план выходит экономия, поэтому, возможно, стоит подумать о размещении в небольшом офисе на окраине либо в новых жилых домах. Благо, строительство жилья в Одессе ведется рекордными темпами, а в каждом жилом доме предусмотрены нежилые помещения, годные для коммерции, что значительно дешевле, чем офисы в бизнес-центрах.
Что, на ваш взгляд, важно в объекте коммерческой недвижимости? На что в первую очередь необходимо обращать внимание?
Наиболее важным при покупке и аренде коммерческой недвижимости является юридический аспект. Собственники и арендодатели, желая сдать или продать коммерческую недвижимость, не всегда подробно делятся различного рода нюансами, что может повлечь за собой сложности в эксплуатации объекта после его приобретения.
Также крайне важны в коммерческой недвижимости инженерные сети, их расположение в помещении, мощности, технические возможности, взаимоотношения с управляющей компанией, ОСМД (если речь идет о помещении в жилом доме).
Не менее важным является вопрос по смежным собственникам/пользователям: их род деятельности, график работы и т.д. Например, при покупке или аренде помещения под размещение кофейни важно учесть, нет ли намерения у собственника передать смежное помещение под аналогичный вид деятельности. В противном случае можно получить конкурента. Или интересный пример из сферы IT-бизнеса. Некоторые аутсорсинговые компании не хотят арендовать офисы в бизнес-центрах, если в них уже работают аналогичные фирмы. Причина кроется в рисках потерять своих сотрудников в результате head-hunting (поиск и переманивание наиболее ценных сотрудников- прим.ред.).
Если бы мы попросили подобрать нам объект для редакции, на что бы вы советовали обратить внимание?
В первую очередь — провести аудит правовой документации, разобраться, какие юридические права на объект у собственника. Далее — проанализировать наличие споров, обременений на объект недвижимости, если возможно — проверить деловую репутацию владельца. Кроме этого, рекомендую изучить ситуацию с инженерными сетями, отношения с поставщиками услуг, изучить техническое состояние объекта.
Немаловажно согласование условий договора аренды в части прав и ответственности сторон, методов урегулирования споров. В любом случае — я бы рекомендовал идти по пути всего цивилизованного мира и привлекать для такой работы профессионалов, которые компетентно и качественно окажут помощь в подборе требуемого объекта и согласуют все важные для вас условия.
Прогноз благоприятный: есть спрос и потенциал развития
Каковы тенденции развития рынка офисной недвижимости в Одессе, и к чему всем готовиться?
По состоянию на текущий момент общее количество офисных площадей в Одессе находится на уровне 230 000 квадратных метров. Из них около 140 000 квадратных метров — это профессиональные офисные помещения, расположенные в коммерческих офисных зданиях по всему городу. Тем не менее из основных деловых регионов Одесса уступает по количеству качественных офисных площадей не только Киеву, но и, например, Львову.
Для сравнения: в Киеве на 1000 жителей приходится около 637 м2 офисных площадей, во Львове — 265 м2, а в Одессе — всего 139 м2.
Как мы понимаем, учитывая географическое расположение Одессы, ее промышленный, человеческий и интеллектуальный потенциал, а также перспективы развития инфраструктуры, — этого крайне недостаточно. Поэтому мы свидетельствуем о нераскрытом для девелоперов потенциале проектов бизнес-недвижимости.
Что касается особенностей развития сегмента офисной недвижимости, то, по моему мнению, Одесса остро нуждается в новых бизнес-центрах А-класса площадью от 15 000 метров, офисных «хабах» с выставочной площадью и обширными конференц-пространствами.
Отдельной строкой хочу выделить развитие проектов современного коворкингового пространства. Этот тренд сегодня актуален во многих мировых мегаполисах. Это — аренда не отдельного офиса или кабинета, а рабочего пространства в виде стола или даже ниши-капсулы. Особенностью такого формата коммерческой недвижимости является доступность для начинающих предпринимателей и фрилансеров, рационально планирующих свои расходы, с одновременно высоким уровнем сервиса и комфорта, предоставляемых в высококлассных бизнес-центрах. При этом арендовать такое пространство можно на срок от нескольких часов до нескольких месяцев.
Разумные вложения: как поступить дальновидному инвестору
Разумно ли сейчас вкладывать деньги в коммерческую недвижимость?
Чем выше деловая активность в стране, чем стабильнее экономика, тем активнее развивается бизнес. Соответственно, если ситуация в Украине будет и дальше налаживаться, то спрос на коммерческую недвижимость среди предпринимателей и бизнес-компаний будет расти.
Уровень доверия украинцев к банковским депозитам снизился с наступлением кризиса и девальвацией национальной валюты. Цивилизованного рынка ценных бумаг у нас нет. Предпринимательством готовы заниматься не более 20% граждан. Подавляющее большинство желает хранить свои сбережения в валюте, а учитывая, что это не гарантирует сохранения и преумножения средств, многие инвестируют свободные деньги в приобретение недвижимости. И тут возникает главный вопрос — что покупать?
Если сравнивать доходность от сдачи в аренду жилья и, например, коммерческой недвижимости, то окупаемость офиса значительно выше: 6-7% годовых против 10-12% соответственно. Этим и объясняется тот факт, что стоимость офисных помещений выше стоимости квартир, и спрос на них значительно превышает предложение.
Единственное, что настораживает — это отсутствие у некоторых собственников опыта сдачи в аренду офисов и неумение их правильно эксплуатировать. Хотя желание получить больший доход так или иначе формирует целый класс потребителей, покупающих офисную недвижимость с целью последующей сдачи в аренду.
Прогнозирую в среднесрочной перспективе по мере насыщения сегмента жилья выход на рынок новых проектов офисной недвижимости, которые будут доступны потребителю не только для аренды, но и к приобретению. Такие проекты сулят инвестору более высокий доход, нежели сдача в аренду квартир. При этом эксплуатацией таких зданий будут заниматься профессиональные управляющие компании, которые уже существуют в Одессе и имеют практический опыт эксплуатации современных бизнес-центров.
