Успешно реализованный проект жилого дома «Вентимилья» — прекрасный пример того, как строить в историческом центре, не нарушая архитектурного ансамбля
Сергей ДАНИЛКО: «Для хорошего девелопера памятник архитектуры — не проблема, а козырь!»
Сергей Данилко — девелопер с 24-летним стажем. Знает, как успешно создавать объекты недвижимости, которые не станут инородным телом в архитектурном ансамбле города, а украсят его. Он это в очередной раз доказал, реализовав совместно с SBDevelopment проект нового жилого дома «Вентимилья». Этот дом стал отличным примером того, как правильно организовать строительство в исторической части Одессы. По мнению нашего собеседника, хороший девелопер всегда ставит во главу угла общественные интересы. Только в этом случае коммерческая выгода не заставит себя долго ждать. О том, как восстановить центр Одессы, и в каких районах города стоит активно вести строительство, Сергей Данилко рассказал нам в интервью.
Сергей Борисович, в чем заключается работа девелопера, и может ли современный рынок недвижимости обойтись без этого звена?
«To develop» по-английски — «развивать».
Девелопер — это специалист, который реализует проект от первоначальной идеи, анализа месторасположения, осуществления технического, экономического и юридического исследования той или иной территории до организации самого процесса строительства и ввода в эксплуатацию. Кроме того, его обязанности подразумевают реализацию либо сдачу в аренду построенного объекта, а порой и управление им. Это все входит в комплексное понятие «девелопмент».
В Украине за последние 20 лет появилось много компаний, которые так или иначе связаны с девелопментом. По старинке многие все еще называют девелопера застройщиком. Отчасти так правильно, а отчасти нет. Застройщик тоже разрабатывает и реализует проект, хотя, по сути, это только строительная компания.
Профессиональный девелопмент — деятельность, направленная на реализацию коммерчески успешного долгосрочного проекта в сфере недвижимости. Конечно, такой специалист создает эту недвижимость не сам. Под его управлением работает целая команда. Девелопер опирается на опыт архитекторов, юристов, строителей, финансистов, маркетологов, брокеров и многих других. Классическая финансовая схема девелопмента — это привлечение заемных средств либо средств инвесторов. Хотя есть примеры компаний, которые инвестируют собственные финансовые ресурсы.
Инвесторы, полагаясь на опыт, репутацию и другие гарантии, привлекают девелопера, а он в их интересах разрабатывает концепцию, готовит технико-экономическое обоснование и защищает бизнес-план. Если идея и способы ее реализации устраивают инвестора, то девелопер получает финансирование на воплощение проекта. Причем не всегда речь идет только о новом строительстве. Это может быть и реконструкция, и реставрация, и приспособление. Например — промышленные объекты, административные здания реконструируются в коммерческую недвижимость или наоборот, жилые дома — в коммерческие объекты. Девелопер может участвовать в проектах реставрации, что, кстати, очень актуально для Одессы. Это когда памятник архитектуры, например дом с коммунальными квартирами, переоборудуется в отель или офисный центр.
Как вы считаете, развита ли эта сфера деятельности в Украине, или наиболее удачные примеры девелоперской работы мы можем пока наблюдать только за рубежом?
В последние годы в Украине все чаще стали появляться интересные качественные объекты. Это связано с тем, что украинский девелопмент не только привлекает специалистов из-за рубежа, но и сам активно обучается.
Появились сильные украинские компании, которые профессионально и успешно работают в сфере девелопмента.
В первую очередь речь идет о работе в городах-миллионниках. Девелоперская деятельность в Киеве осуществляется наиболее профессионально. Хотя нужно признать, что и некоторые одесские компании вполне успешно пробуют свои силы в других городах. Это радует, потому что двадцать лет назад, когда я впервые услышал термин «девелопер», многие даже не понимали, что это такое. Сегодня уже не нужно объяснять, что это за профессия и какую важную социальную функцию она несет.
Все чаще в нашей стране девелоперы становятся объектами справедливой критики из-за превалирования коммерческой составляющей над общественными интересами — в то время как за рубежом общественная необходимость всегда важнее выгоды любого застройщика.
В развитых странах девелоперы работают, неукоснительно соблюдая законодательство.
Мы же зачастую видим, как застройщики в погоне за сверхприбылью не учитывают градостроительные нормативы, отклоняются от строительных правил либо манипулируют ими, что идет вразрез с интересами горожан. Например, при возведении жилых комплексов часто игнорируются требования к плотности и высотности, инженерной и социальной инфраструктуре (паркинги, школы, придомовая территория, загруженность прилегающих улиц и т. д.). Порой, чтобы обойти прямой запрет на постройку жилья в том или ином районе, в ход идут хитрости, замена понятия «жилой дом» на «апартаменты» и т. д.
Почему девелопер так поступает, понятно: чем большую площадь он застроит домами с максимальной этажностью, тем выше прибыль получит при реализации. Но учитывать вышеупомянутые правила просто необходимо. Ведь все жильцы и гости таких домов нуждаются в местах хранения автомобилей, в придомовом пространстве для отдыха. Разумеется, подземная парковка — это дорогостоящая опция, которая окупается лишь при достаточно высокой продажной стоимости: не все потребители в состоянии за нее платить. Но представить нашу жизнь без автомобиля уже нельзя, и он должен где-то храниться. Тем более что со временем количество машин будет только расти.
Также огорчает, что практически никто из девелоперов не думает, что при застройке микрорайона нужно предусматривать и возведение общественных строений, как их раньше называли — объектов соцкультбыта: школ, детсадов, поликлиник, центров сервиса. При профессиональном генпланировании, конечно, таких ошибок никто бы не допустил.
Кроме того, на мой взгляд, важно и формирование ментальности девелопера. Он должен понимать, что далеко не все в этой сфере измеряется деньгами.
Ведь при грамотной концепции необязательно строить высотное здание, иногда можно спроектировать и малоэтажное, при этом получить такую же прибыль. Важно правильно разрабатывать проект, точно проанализировав спрос, чувствовать потребности и знать пожелания конечных потребителей.
Также должен быть баланс между коммерческой целесообразностью и градостроительными требованиями, действующими в нашей стране. Ни один девелопер никогда не будет вкладывать привлекаемые средства, если не сможет выйти на рентабельность. Я даже не говорю об окупаемости. Для этих целей, понятно, ему нужно просчитать все затраты, время на реализацию и, конечно, получить прибыль. Например, если ты хочешь построить в центре города здание, то, конечно, выкупив или расселив территорию под строительство, где был 2-этажный дом, строить такой же 2-этажный дом экономически нецелесообразно. То есть нужно возвести то, что вернет затраты и позволит заработать средства, которые планирует получить инвестор. В случае проектирования объектов в спальных районах можно говорить и о высотности, и о более низкой плотности застройки.
Действительно, роль такого специалиста в развитии городской среды невозможно переоценить. Наверняка вы очень придирчиво выбираете сотрудников в SBDevelopment? Расскажите, когда была основана компания и как вы организовали ее работу.
Мы объединились несколько лет назад. У нашей команды большой опыт работы в строительных, юридических и риелторских компаниях Одессы. Но даже несмотря на это, мы постоянно инвестируем в собственное образование и обучение наших сотрудников.
Мы интересуемся самыми передовыми тенденциями в технологиях строительства, проектирования, инжиниринга и очень активно привлекаем специалистов из смежных отраслей.
Для нас локомотивом являются молодые архитекторы — люди с нетривиальным видением будущего, готовые подавать самые абсурдные, на первый взгляд, идеи. Наверняка они способны совершить прорыв в сфере девелопмента Одессы и избавить наш город от местечковости.
Изучаете ли вы опыт зарубежных коллег, и смогли ли применить наиболее удачные идеи?
Самые интересные площадки для дискуссий и обретения передового опыта девелопера — это международные выставки и конференции.
В них принимают участие крупнейшие мировые строительные, девелоперские, архитектурные компании. На этих площадках специалисты делятся своим видением того, каковы тенденции развития в сфере девелопмента на мировом рынке. Самая масштабная экспозиция, посвященная недвижимости, в мире — MIPIM. Она ежегодно проходит в Каннах. В ней участвуют не только компании, но и администрации целых городов, заинтересованных в привлечении крупных инвестиций и реализации масштабных градостроительных проектов. Именно на таких выставках проводятся самые интересные мастер-классы, круглые столы, конференции, посвященные прогрессу девелопмента в мире. Есть еще одно крутое мероприятие — Expo Real, проходит в Мюнхене. Также очень полезно посещение property-туров и участие в популярных в последний год вебинарах. Такие мероприятия дают мощный заряд идей и эмоций.
Мы по-настоящему развиваемся, только когда обмениваемся опытом с коллегами. Идеи рождаются в обсуждении.
Как обычно идет разработка идеи нового проекта, и как вы выбираете строительную компанию для ее реализации?
Есть очень хорошая пословица, которую знают все девелоперы: «Залогом успеха любого проекта являются три вещи — месторасположение, месторасположение и месторасположение».
А если серьезно, то с уверенностью считаю, что любую идею можно успешно развить. Нужно только неординарно и нестандартно подойти к разработке той или иной территории. В классическом девелопменте началу любого проекта предшествует фундаментальная работа, такая как анализ наилучшего использования участка и маркетинговые исследования территории, на которой планируется застройка. Насколько проект может быть успешен, на мой взгляд, напрямую зависит от уровня квалификации девелопера.
Если маркетинговые исследования подтверждают, что наша идея верна, переходим к комплексному изучению территории. Теперь мы уже говорим о технической возможности реализовать объект. Ведь мы знаем, что не в любом месте можно построить то, что нам хочется. Кроме того, мы должны проанализировать юридический аспект — что это за объект, каковы правовые особенности и возможности его разработки.
Дальше проверяем соответствие проекта градостроительному законодательству и строительным нормативам. Например, классная идея — построить жилой комплекс. Но в 10 метрах от этой площадки проходит железнодорожное полотно. А с учетом строительных норм мы не можем возвести жилье ближе, чем 100 метров от железной дороги. То есть участок законно оформлен, технически мы можем построить там жилую недвижимость, но есть нормативы, которые это запрещают.
После того как мы убедились, что наша идея исполнима, и рынок это примет, переходим к ее реализации. Подбираем подрядчиков: по нашему глубокому убеждению, лучше это всегда делать на конкурсной основе. Причем даже те, с кем мы сотрудничаем много лет, каждый раз проходят через тендер. Потому что на рынке появляются новые компании, а некоторые исполнители, наоборот, со временем уже не могут выдерживать конкуренцию. Это касается архитекторов, строительных подрядчиков, поставщиков материалов и т. д.
Расскажите, пожалуйста, о самом новом проекте, который вы реализовали, — жилом доме «Вентимилья» в Одессе. Насколько сложно было найти подходящий участок под застройку в таком популярном районе — рядом с Театром музыкальной комедии?
К нам обратились владельцы объекта с предложением о сотрудничестве. У них было старое здание, и они хотели эту территорию развить, чтобы в будущем получился новый объект. Мы провели исследование территории, определили сильные и слабые стороны проекта. Дали свое видение и взяли на себя консультирование на всех этапах реализации. Главная задача состояла в том, чтобы реконструировать старые строения в жилой дом. Мы создали концепцию классического одесского дома, который был бы стилистически похож на окружающую застройку, сформированную в конце ХIХ — начале ХХ в., чтобы гармонично вписать этот объект в существующий архитектурный ансамбль.
Рядом находится несколько памятников, и мы предложили, не меняя стилистики этого микрорайона, создать эклектичный фасад.
В рамках полученных градостроительных разрешений мы спроектировали жилой дом. Первый этаж отвели под коммерческую деятельность. Отмечу, что все квартиры в «Вентимилье» нашли своих хозяев на ранних стадиях строительства. Когда люди видят новый 6–7-этажный дом в центре, они говорят: «Ну это здорово, наконец-то перестали строить высотки!»
В этом проекте мы очень нестандартно решили вопрос с зоной отдыха — организовали общественную террасу для жильцов на крыше здания. До нас в центре Одессы еще никто ничего подобного не делал. Потому что самая топовая, коммерчески привлекательная недвижимость всегда находится на верхнем, последнем этаже. И девелоперы, прекрасно это понимая, зачастую оставляют ее для продажи. Мы же решили эту зону отдать для пользования всем жильцам. Там есть возможность проводить время, загорать, делать барбекю и просто любоваться колоритными городскими видами.
Представьте, даже если вы живете в однокомнатной квартире, у вас есть возможность проводить время на rooftop здания.
Основной акцент мы сделали на новейшее инженерное оснащение. Установили современное видеонаблюдение с более чем 40 камерами и системой контроля доступа, которая обеспечивает безопасность и позволяет жильцам сэкономить на найме консьержа. В каждой квартире индивидуальное газовое отопление и водоснабжение, а инженерные сети выведены за ее пределы. Это помогает устранять аварийные ситуации независимо от того, дома ли владелец. Мы благоустроили уютный дворик, организовали на глухой стене здания 3D-мурал площадью более 400 кв. м и озеленили территорию. При строительстве объекта использовался экологичный керамоблок. Мы добились высокой энергоэффективности благодаря установке 3-камерных окон Rehau.
У дома истинно одесский колорит. Вход в парадную предусмотрен, как в классических доходных домах — через арку. Лестница винтообразная, с красивым видом на двор. На этажах широкие коридоры со вместительным лифтовым холлом. Но самая яркая фишка этого проекта — арт-объект, который мы придумали и разместили на фасаде. Здание построено возле городского стадиона, поэтому на боковой стене на уровне 3-го этажа — скульптура мальчика, сидящего на парапете и символически смотрящего в бинокль в сторону спорткомплекса, где проводятся соревнования. А рядом с ним, конечно же, рыжий кот! Мы стремились создать запоминающийся объект, который привлекал бы туристов. Причем с недавнего времени возле этого здания мы стали замечать и свадебные фотосессии. Согласитесь, приятно, что такая архитектура вдохновляет будущие одесские семьи.
К какому классу жилья относится дом «Вентимилья», и что еще в нем предусмотрено для комфортного проживания?
Это жилой дом бизнес-класса. Для городского жителя, который ведет активный образ жизни. Этот проект — наш пример коллегам-девелоперам: как деликатно строить и реконструировать объекты в исторической части Одессы, при этом не только не нарушая архитектурных традиций в пропорциях и высоте, но и удовлетворяя самые высокие требования к качественному и современному жилью.
Заканчивается ли работа девелопера после сдачи объекта, или он продолжает сотрудничать с управляющей компанией?
Девелопер заканчивает свою работу тогда, когда объект передается в эксплуатацию, реализован или сдается в аренду. Все зависит от задач, которые ставит перед ним инвестор. Если такой специалист управляет объектом, то его работа может продолжаться довольно долго.
Наверняка успех жилого дома «Вентимилья» мотивирует вас на реализацию и других подобных проектов. Какие из них SBDevelopment планирует осуществить в будущем?
Наше конкурентное преимущество — это глубокое знание исторической части Одессы.
Мы очень хорошо разбираемся в специфике и умеем развивать объекты в этой части города. Наша деятельность будет сконцентрирована на реализации аналогичных проектов в центральной части Одессы. Это будут жилые, коммерческие и общественные здания.
На ваш взгляд, логично ли деление районов на спальные, деловые, курортные, или необходимо в каждом районе соблюдать баланс?
Не нами придуманы спальные районы... Это я шучу, конечно. В советский период, когда существовало массовое строительство, застраивались большие свободные территории. Например, все знают район Черемушки. Аналогичные есть во многих городах на постсоветском пространстве. Но в настоящий момент такое понятие, как сегментирование районов, стерто, потому что сегодня даже в рекреационных зонах, где еще вчера были только санатории, строится жилье. И в то же время мы видим, как в промышленных зонах, где никогда ничего, кроме индустриальных объектов, не было, уже появляются вкрапления интересных жилых комплексов. Любой девелопер в первую очередь должен руководствоваться градостроительными документами. Главный из них — генплан. Конечно, он не совершенен, в нем можно найти массу ошибок, но в целом именно он дает представление о том, как должен развиваться город в долгосрочной перспективе.
Обычно он утверждается на будущие 20–25 лет. Действующий в Одессе генплан приняли в 2014 году. Кроме него согласовали план застройки города в пределах административных районов — он называется зонинг. Есть еще такое понятие, как детальный план территории, план микрорайона или отдельного квартала.
Любой город — это живой организм. Естественно, он развивается, в нем должны проходить какие-то преобразования.
И если есть запрос на изменения и корректировку, если этого требует общество и сама жизнь, то нужно их вносить. При этом девелоперы должны опираться на нормативно-правовую базу. Если каждый застройщик будет ее придерживаться, то, конечно, это позволит четко фиксировать, в каких районах можно строить завод или жилой объект, а где этого делать категорически нельзя.
Может ли хорошая девелоперская компания с грамотными сотрудниками изменить облик целого района?
Обязана!
Есть примеры, когда сообщество грамотных девелоперов, разумеется, в союзе с архитекторами, органами местного самоуправлениями, общественниками, меняет и преобразует целые территории.
Для меня отличный пример, который я часто вспоминаю, — это Барселона, когда город реконструировали к Олимпиаде 1990 года. Огромное количество людей, среди которых были и девелоперы, озадачилось капитальным преобразованием этого города. Что собой сегодня представляет Барселона, мы все знаем.
Второй очень хороший пример — это развитие города Дубаи. Территория, которая была фактически отвоевана человеком у пустыни, превратилась в сказочный оазис с 3 млн жителей. Здесь эффективно взаимодействуют городская власть, частный бизнес и девелоперы. Это представление о том, как будет развиваться город, грамотное планирование не на 1–2 года, а на десятилетия. Например, перед тем как в Дубае отдать какую-то площадь под жилую или коммерческую застройку, муниципалитет самостоятельно финансирует строительство и прокладку инженерных сетей, без которых дальнейшее развитие новой территории невозможно. То есть сначала в пустыне строятся дороги и все коммуникации — и только потом начинается поиск заинтересованных компаний для реализации крупных проектов. В результате создан уникальный коммерчески успешный новый город, в который ежегодно приезжают на отдых, остаются жить и работать миллионы людей.
Если вернуться к вопросу преобразования районов Одессы, то я бы задумался в первую очередь о деликатном сохранении исторического центра. Это тот бриллиант, который создает облик нашего города. Если мы заинтересованы в том, чтобы Одесса была популярна и в будущем, нам нужно очень бережно относиться к ее наследию. Поэтому здесь должно быть пристальное внимание власти и бизнеса к сохранению и развитию исторического центра. Я имею в виду аккуратное новое строительство, бережное отношение к существующим памятникам архитектуры, реконструкцию инженерной и социальной инфраструктуры, которая необходима, чтобы район, где проживает более 100 тысяч человек, был комфортен для них.
Кроме того, нужно помнить о том, что в историческом центре должны строиться объекты, без которых не может существовать современный человек, — паркинги, велодорожки, зоны отдыха, парки и скверы.
Помимо центра есть и другие территории, которые Одесса могла бы осваивать.
Например, поля орошения: это сотни свободных гектаров, перспективное пространство, куда наш город может развиваться. Можно использовать и земли, близкие к центру, комфортные и удобные для проживания. Например, район Пересыпи — там много объектов, которые никогда уже не будут эксплуатироваться как производственные, а потому могут быть перепрофилированы. Есть Киевский и Суворовский районы. Их нужно развивать как новый современный сити, но, повторюсь, при грамотном генеральном планировании и поддержке власти.
Памятники архитектуры — и радость, и боль любого девелопера.
Понятно, что это такой крючок, на который может клюнуть потребитель. Там можно разместить офис или апартаменты. Это большой плюс. Но памятник архитектуры — объект, скрывающий в себе массу подводных камней и проблем, с которыми современный девелопер очень не любит сталкиваться по трем причинам. Первая: памятники — это дорого. Вторая — ограниченность возможностей реализации масштабных проектов. Это мешает осуществлять задумки в полном объеме и, соответственно, ставит под угрозу коммерческую составляющую. Третья — памятники архитектуры охраняются государством. В последние годы на них наложено столько обременений и ограничений, что многие люди просто не умеют и не знают, как с этим обращаться. Например, чтобы провести на памятнике архитектуры работы, необходимо оформить огромное количество научно-технической документации. Мало кто знает, что это за документация, и кто ее может разработать. Это всех отпугивает и мешает реализовать проект.
В нашем же понимании такая недвижимость — очень лакомый кусок для тех, кто знает и понимает, как с ней обращаться. Потому что реализация таких проектов, с одной стороны, сопряжена с массой трудностей, но с другой — очень почетно восстанавливать то, что было построено много лет назад не нами. Мы все понимаем, с каким грандиозным размахом тогда строили. Такие объекты не только изысканны, они обладают какой-то своей энергетикой, которая тоже поможет в их коммерческом использовании в будущем. Возле любого памятника архитектуры всегда толпятся туристы и свадебные фотографы, все получают эстетическое удовольствие. А если предположить, что там какой-то коммерческий объект, связанный с историей, то для девелопера инвестиции в такую недвижимость — это возможность и дополнительного заработка, и повышенной капитализации в будущем. Но стоит понимать, что с этим справятся только профессионалы. Это обязательное условие коммерчески успешного проекта.
Команду SBDevelopment объединяет не только профессионализм, но и любовь к нашему городу. Мы бесконечно уважаем плоды труда архитекторов, сотворивших Одессу такой, какой ее знает весь мир.
Поэтому с удовольствием направим наш опыт и знания на то, чтобы сохранить их творения, а при строительстве новых домов — идеально вписать их в существующий архитектурный ансамбль. Кроме того, мы отлично понимаем, что наши новые здания могут стать теми магнитиками, благодаря которым наш город будет узнаваем и любим во всем мире всеми, от туристов до кинематографистов. Именно поэтому почетно, что сегодня мы в определенной мере можем влиять на то, какие строения здесь возводятся и как это может позитивно отразиться на международном имидже нашего города в будущем.
